Damit Ihr Wunsch vom eigenen Zuhause wahr wird, sollten Sie beim Kauf einige Punkte beachten.
Unsere „Checkliste Hauskauf“ hilft dabei.
Finanzen prüfen: Wie hoch darf das Budget überhaupt sein?
Vor dem Kauf eines Hauses oder Wohnung sollten Sie eine genaue Aufstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben vornehmen, um herauszufinden, wie viel “Haus” oder Eigentumswohnung Sie sich leisten können.
Wenn Sie aktuell noch zur Miete wohnen, ist es nicht ratsam, die monatliche Miete mit der Tilgungsrate gleichzusetzen. Das genügt nicht, denn Sie müssen auch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten in Ihre Gesamt-Kostenkalkulation aufnehmen.
Diese Nebenkosten sollten Sie optimalerweise mit Eigenkapital abdecken. Eigene finanzielle Mittel können nicht nur aus Ersparnissen wie Tagesgeld- und Sparkonten stammen, sondern auch aus Erbschaften oder Schenkungen.
Sollten Sie kein Eigenkapital einbringen können, ist es möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, jedoch sind hier besondere Bedingungen zu erfüllen.
Möchten Sie gerne mit uns über Ihren möglichen Budgetrahmen sprechen?
Immobilie finden
Die Suche nach der geeigneten Immobilie kann eine Herausforderung sein, aber es gibt einige Schritte, die Ihnen die Suche erleichtern:
- Legen Sie Ihre Prioritäten fest: Überlegen Sie sich, welche Eigenschaften Ihre Traumimmobilie haben sollte, beispielsweise Größe, Lage, Ausstattung und Preis. Priorisieren Sie diese Eigenschaften, um Ihre Suche zu vereinfachen.
- Nutzen Sie Immobilienportale: Nutzen Sie Online-Immobilienportale, um eine Vielzahl von Immobilien in Ihrer gewünschten Region zu finden. Hier können Sie die Suche nach Ihren Kriterien filtern und sich so auf geeignete Immobilien konzentrieren.
- Probieren Sie es mit einem Immobilienmakler: Ein professioneller Immobilienmakler kann Ihnen bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie helfen. Mithilfe lokaler Kontakte und Expertise kann er oder sie Ihnen auch passende Objekte präsentieren, die Sie vielleicht nicht ohne weiteres finden.
- Schauen Sie sich die Immobilie persönlich an: Besichtigen Sie die Immobilie, um ein besseres Gefühl für sie zu bekommen und sicherzustellen, dass sie Ihren Anforderungen entspricht. Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Besichtigung und notieren Sie sich mögliche Mängel und Fragen.
- Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten: Wenn Sie unsicher sind, ob eine Immobilie für Sie geeignet ist, ziehen Sie Experten hinzu wie z.B. eine Architektin oder einen Bausachverständigen. Sie erkennen mögliche Mängel oder Sanierungsbedarf besser.
- Beobachten Sie den Immobilienmarkt: Behalten Sie ausgewählte Objekte, Trends und Preisentwicklungen im Auge. So können Sie besser abschätzen, ob eine Immobilie ein guter Kauf ist und ob es günstige Zeitpunkte zum Kauf gibt.
Besichtigung Ihrer Traum-Immobilie
Besichtigen Sie am besten bei Tageslicht; so entgehen Ihnen keine Details. Fotos zu machen, ist immer eine gute Idee. Sie helfen Ihnen später bei weiteren Überlegungen und Entscheidungen als Gedankenstütze.
- Standort-Check
Der Standort des Hauses ist ein wichtiger Faktor, den Sie genau prüfen sollten. Klären Sie, ob das Haus in einer guten und vor allem für Sie passenden Lage ist: zum Beispiel in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten oder Schulen. Schauen Sie sich möglichst auch etwas weiter um: Wie schaut die Nachbarschaft aus? Welchen Eindruck vermitteln die Häuser und Gärten drumherum? Was fällt Ihnen noch auf?
- Zustand der Immobilie
Überprüfen Sie den Zustand des Hauses oder der Eigentumswohnung gründlich. Untersuchen Sie das Dach, die Wände, die Böden und alle anderen Bereiche auf mögliche, augenscheinliche Schäden oder Mängel.
Wenn Sie Zweifel haben, muss ein Gutachten Klarheit schaffen.
- Energieeffizienz
Überprüfen Sie die Energieeffizienz des Hauses. Achten Sie hierbei auf die Isolierung, die Fenster und die Heizung. Eine optimale Energieeffizienz wirkt sich langfristig in niedrigeren Energiekosten aus.
Klären Sie, ob das Haus allen geltenden Bauplänen und Vorschriften entspricht und etwaige notwendige Genehmigungen vorliegen.
- Sonderfall: WEG – Wohneigentümergemeinschaft
Sollten Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, sind die Protokolle der Eigentümer-Versammlungen bzw. der Hausverwaltung und ein Blick in die Jahresabrechnungen Pflichtlektüre für Sie! Denn als neuer Eigentümer einer Wohnung treten Sie ab dem Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung in alle Verpflichtungen ein. Daher sollten Sie unbedingt vor dem Notartermin wissen, auf was Sie sich einlassen.
Lassen Sie sich die Unterlagen der vergangenen Jahre zeigen bzw. in Kopie aushändigen. Sie erfahren auf diese Weise, ob gemeinsam zu finanzierende Modernisierungen anstehen, wie und ob Rücklagen gebildet wurden und in welcher Höhe diese aktuell vorliegen. Auch strittige Themen, verpflichtende Vereinbarungen und der Status von Reparaturen z.B. an der Heizungsanlage sind hier vermerkt.
Beim Amtsgericht
Wenn Sie nach der Besichtigung ernsthaft an einer Immobilie interessiert sind, kann es sinnvoll sein, einen Termin beim zuständigen Amtsgericht zu vereinbaren, um einen Blick in den Grundbuchauszug für das favorisierte Objekt zu werfen.
Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über die eingetragenen Lasten und die Eigentumsverhältnisse der Immobilie. Darüber hinaus können Sie erfahren, ob es Wegerechte gibt oder das Haus auf einem Grundstück mit Erbbaurecht steht. Der Grundbuchauszug kann Ihnen mit diesen Informationen bei der Kaufentscheidung helfen.
Vorvertrag
Ein Vorvertrag verpflichtet beide Parteien zum Abschluss eines Kaufvertrages. In Zeiten hoher Nachfrage oder bei besonders begehrten Objekten können Sie sich mit einem solchen Vorvertrag Ihre Wunschimmobilie sichern.
In diesem Vertrag sind bereits alle wesentlichen Punkte eines Kaufvertrages aufgeführt. Es kann auch eine Klausel vereinbart werden, die Schadenersatzansprüche geltend macht, falls eine der beiden Parteien vom Vertrag zurücktritt. Obwohl eine notarielle Beurkundung des Vorvertrages gesetzlich nicht erforderlich ist, wird sie empfohlen.
Finanzierung klären: Unterlagen für die Bank
Sie haben Ihr Traumhaus oder die ideale Eigentumswohnung gefunden und entschieden, es zu kaufen? Das ist wunderbar! Nun gilt es, die Finanzierung zu sichern.
Eine Bank fordert bei einer Baufinanzierung in der Regel verschiedene Unterlagen von Ihnen. Je nach Bank und individueller Situation variiert dies leicht, die meisten Banken brauchen in der Regel folgendes:
- Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, bei Selbstständigen die Einkommenssteuerbescheide der letzten beiden Jahre
- Arbeitsvertrag: bei Angestellten ein aktueller Arbeitsvertrag
- Kontoauszüge: Kontoauszüge der letzten drei Monate für alle Girokonten
- Bonitätsunterlagen: Selbstauskunft sowie ggf. Auskünfte von Auskunfteien wie SCHUFA, Creditreform oder Bürgel
- Information und Belege über weitere laufende Kredite und Verbindlichkeiten
- ggf. ein Wertgutachten über die Immobilie
- Eigenkapitalnachweise: Nachweise über das vorhandene Eigenkapital in Form von Kontoauszügen, Depotauszügen oder Sparbüchern
Außerdem benötigt die Bank natürlich auch Informationen über die Immobilie:
- Kaufvertrag, Kaufvertragsentwurf oder Grundbuchauszug
- Bauplan/ Grundrissplan
- Bruttogrundflächenberechnung
- Wohn-/ Nutzflächenberechnung
- Lage-/ Katasterplan Baubeschreibung
- Schätzung der Baukosten (bei Neubau)
- Wohnnebenkostenberechnung
- Exposé
- Fotos des Objekts
- Kopie der Gebäudeversicherung
Diese Liste zeigt die wichtigsten Unterlagen; je nach Bank und Situation sind eventuell weitere Informationen notwendig.
Unser Tipp: Setzen Sie sich frühzeitig mit Ihrer Bank in Verbindung und informieren Sie sich über die genauen Anforderungen und benötigten Unterlagen. So vermeiden Sie Verzögerungen im Finanzierungsprozess.
Notartermin
In der Praxis hat es sich bewährt, den Notartermin frühzeitig parallel zum Banktermin zu vereinbaren. Viele Notare haben einen langen terminlichen Vorlauf.
Der Notartermin gehört zu den wichtigsten Ereignissen im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf. Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag besiegelt den anstehenden Eigentümerwechsel und ist rechtlich bindend.
Als Käufer haben Sie die Wahl, bei welchem Notar Sie einen Termin vereinbaren möchten. Natürlich sollten Sie den Kaufvertrag erst unterzeichnen, nachdem Sie alle offenen Punkte mit dem Verkäufer geklärt haben, Änderungen ggf. im Notarvertrag aufgenommen wurden und Sie von der Bank eine verbindliche Finanzierungsbestätigung erhalten haben.
Unterlagen für den Notar
Der Notar benötigt verschiedene Unterlagen, um den Kaufvertrag zu erstellen und die Eigentumsübertragung rechtlich zu vollziehen. Hier sind einige der wichtigsten Unterlagen, die der Notar üblicherweise benötigt:
- Ausweisdokumente der Vertragsparteien
- Grundbuchauszug des zu verkaufenden Objekts
- Wohnflächenberechnung
- Bauzeichnungen und Baugenehmigungen
- Energieausweis
- Flurkarte
- Bescheinigung über die ordnungsgemäße Entsorgung von Abwässern
- Nachweis über bestehende Baulasten und Grunddienstbarkeiten
- gegebenenfalls eine Vollmacht, wenn eine Partei nicht persönlich anwesend sein kann
- Darlehensverträge und Finanzierungsnachweise, falls eine Baufinanzierung abgeschlossen wird.
Die genauen Anforderungen können je nach Bundesland und individueller Situation variieren. Es ist daher ratsam, den Notar im Vorfeld zu kontaktieren und sich über die benötigten Unterlagen zu informieren.
Nach der Unterschrift beim Notar
Nach der Vertragsunterzeichnung ist der Notar dafür verantwortlich, den Kaufvertrag zu beglaubigen und im Anschluss beim zuständigen Grundbuchamt einzureichen. Dazu prüft er die Einträge im Grundbuch, um sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen, wie zum Beispiel Grundstücksgröße, Eigentümer und eventuelle Belastungen, korrekt im Kaufvertrag wiedergegeben sind.
Zudem wird der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Sie markiert den bevorstehenden Eigentümerwechsel. Der Käufer ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht der Eigentümer der Immobilie. Zuerst müssen bestimmte Bedingungen im Vertrag erfüllt werden, wie beispielsweise die vollständige Bezahlung des Kaufbetrags oder die Beseitigung von Mängeln durch den Verkäufer. Erst wenn alle Bedingungen erfüllt sind, wird der Eigentümerwechsel stattfinden.
Danach informiert der Notar das Finanzamt über den Immobilienkauf. Daraufhin setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest, die je nach Bundesland unterschiedlich sein kann. Der Käufer erhält dann eine Zahlungsaufforderung vom Finanzamt, die beglichen werden muss. Sobald diese Zahlung eingegangen ist, wird dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt zugeschickt, die für den Eigentümerwechsel notwendig ist.
Nachdem der Käufer alle Zahlungen geleistet hat, wird der Notar den oder die Käufer als neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen und die Auflassungsvormerkung löschen. Erst dann ist der Verkauf abgeschlossen.
