Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis der Immobilie sowie die zusätzlich entstehenden Erwerbsnebenkosten von der Bank finanziert werden. Sie selbst bringen also kein Eigenkapital ein, sondern nehmen ein Darlehen über etwa 110 Prozent auf. Das klingt auf den ersten Blick verlockend. Aber ist das wirklich so? Auf was Sie bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital achten sollten, zeigen wir Ihnen hier.
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich?
Die kurze Antwortet lautet: Durchaus! Sie können Ihre Baufinanzierung ohne eigenes Kapital planen. Allerdings prüfen die Banken hier die finanzielle Situation des Kreditnehmers genau. Denn das Risiko von Zahlungsausfällen ist bei der Finanzierung der vollen Immobiliensumme zuzüglich der Erwerbsnebenkosten höher.
Da eine Immobilienfinanzierung durch die Immobile an sich gedeckt ist, geht die Bank bei einer 110 Prozent-Finanzierung hinsichtlich der Nebenkosten ins Risiko: Hier fehlt der Sach-Gegenwert für die Grundbuch- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer sowie die Maklergebühren. Aufgrund dieser Deckungslücke wird eine Vollfinanzierung nur unter bestimmten Bedingungen genehmigt.
Eine bessere Chance auf eine Genehmigung ergibt sich für Sie, wenn zumindest die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln finanziert werden können. Wenn nur der Kaufpreis einer Immobilie finanziert wird, spricht man von einer 100 Prozent-Finanzierung.
Was sind grundlegende Voraussetzungen, um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kommt für Personen infrage, die eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit aufweisen und über ein sehr hohes, gesichertes Einkommen verfügen. Ein tadelloses Schufa-Rating ist natürlich ein Muss. Selbstständige oder Freiberufler mit schwankendem Einkommen haben meist wesentlich schlechtere Chancen, eine Vollfinanzierung oder Finanzierung über 100 Prozent genehmigt zu bekommen.
Unter welchen Umständen akzeptieren Banken eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Banken sind in der Regel bereit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu gewähren, wenn der Käufer zumindest die Erwerbsnebenkosten selbst aufbringen kann. Dadurch wird das Finanzierungsrisiko gesenkt, da ja für diese Kosten kein materieller Gegenwert existiert. Wenn eine Finanzierung über 100 Prozent notwendig ist, um den Kaufpreis zu decken, wird ein Zinsaufschlag verlangt, um das erhöhte Risiko abzusichern. Das bedeutet: 110 Prozent zu finanzieren ist in der Regel teurer als 100 Prozent.
Weitere Pluspunkte, um von Kreditinstituten grünes Licht für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, sind überzeugende Lage und Top-Zustand der Immobilie. Hier sprechen die Banken der Immobilie einen entsprechend hohen Wiederverkaufswert zu, was für die Bank, beispielsweise im Falle einer Zwangsversteigerung, von Vorteil ist.
Kostenvergleich von Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital
| Variablen | 0% Eigenkapital | 15% Eigenkapital | 20% Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| Finanzierungssumme | 600.000 € | 600.000 € | 600.000 € |
| Eigenkapital | 0 € | 90.000 € | 120.000 € |
| Kreditbetrag | 600.000 € | 510.000 € | 480.000 € |
| Zinssatz | 3,90 % | 3,71 % | 3,63 % |
| Rate | 2.950 € | 2.426,75 € | 2.252 € |
| Tilgungssatz | 2 % | 2 % | 2 % |
| Zinsbindung | jeweils 10 Jahre | ||
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | 453.523,93 € | 386.732,89 € | 364.469,85 € |
Eine weitere Vergleichsmöglichkeit für dieses Rechenbeispiel: Man setzt die monatlichen Raten bei allen drei Varianten in gleicher Höhe an. Nach 10 Jahren Zinsbindung zeigt sich der Einsatz des Eigenkapitals sehr deutlich: Je höher das Eigenkapital, desto geringer die Restschuld.
| Variablen | 0% Eigenkapital | 15% Eigenkapital | 20% Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| Rate | 2.950 € | 2.950 € | 2.950 € |
| Tilgungssatz | 2 % | 3,231 % | 3,745 % |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | 453.523,93 € | 310.851,18 € | 263.669,83 € |
Was sind Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Die Nachteile lassen sich so zusammenfassen: Es wird auf jeden Fall teurer. Warum das so ist, lesen Sie hier:
- Höhere finanzielle monatliche Belastung: Wird kein Eigenkapital eingebracht, muss die gesamte Finanzierungssumme durch das Darlehen abgedeckt werden. Dadurch steigt die monatliche Belastung durch Tilgungsraten und Zinsen deutlich an.
- Höhere Zinskosten: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital stellt ein höheres Risiko für die Bank dar, was in der Regel höhere Zinsen bedeutet. Dies erhöht die Gesamtkosten über die Laufzeit des Darlehens.
- Höheres Risiko: Eine Baufinanzierung ohne eigene finanzielle Mittel ist mit einem höheren Risiko verbunden, da der Kreditnehmer bei finanziellen Schwierigkeiten schneller in die Überschuldung geraten kann.
- Einschränkungen bei der Auswahl von Darlehensgebern: Nicht alle Banken bieten eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an. Dies kann die Auswahl an potenziellen Darlehensgebern spürbar einschränken und zu höheren Zinskosten führen.
- Geringere Flexibilität: Da die monatliche Belastung höher ist, gibt es weniger finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben oder Änderungen in der persönlichen finanziellen Situation des Kreditnehmers. Das verringert die Flexibilität bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital.
6 Tipps für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Mit diesen Tipps können Sie Ihre eigene Ausgangslage und Verhandlungsposition bei Banken entscheiden voranbringen:
- Kreditwürdigkeit verbessern: Um ohne Eigenkapital eine Finanzierung zu erhalten, ist eine sehr gute Kreditwürdigkeit entscheidend. Es empfiehlt sich daher, vorab die eigene Bonität zu prüfen (z.B. Check Ihrer gespeicherten Daten bei der Schufa). So können Sie gegebenenfalls gezielte Maßnahmen ergreifen, um Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern.
- Einkommen sicherstellen: Da die 100 bzw.110 Prozent-Finanzierung mit einem höheren Risiko verbunden ist, sollte das Einkommen des Kreditnehmers möglichst sicher und stabil sein. Eine unbefristete Festanstellung ist hier vorteilhaft.
- Seien Sie realistisch: Bei einer Vollfinanzierung ist es besonders wichtig, die eigene finanzielle Belastbarkeit nicht zu großzügig einzuschätzen. Planen Sie immer mit finanziellem Puffer für unvorhergesehene Ausgaben (Reparaturen, notwendige Anschaffungen). Bewerten und planen Sie Ihre Finanzen sorgfältig und eher konservativ.
- Darlehen absichern: Um finanzielle Folgen einer Zahlungsunfähigkeit zu vermeiden und den Verlust des Eigenheims im Ernstfall zu verhindern, ist es ratsam, entsprechende Versicherungen abzuschließen. Das verlangen Darlehensgeber sehr häufig ohnehin. Restschuldversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung oder Risikolebensversicherung springen ein, wenn einer der Darlehensnehmer stirbt oder zum Pflegefall wird. Da die Raten bei einer Vollfinanzierung oft sehr hoch sind ist es umso wichtiger, sich gegen etwaige Risiken abzusichern.
- Tilgung flexibel gestalten: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet höhere Zinsen und höhere monatliche Raten. Da ist es unter Umständen sinnvoll, eine flexible Tilgung zu vereinbaren, welche im Lauf der Jahre an die individuelle finanzielle Situation angepasst werden kann.
- Expertenrat einholen: Es ist sinnvoll, bereits frühzeitig einen unabhängigen Finanzberater oder einen Baufinanzierungsvermittler zu involvieren. Er oder sie hilft Ihnen dabei, auf dem sich täglich ändernden Markt das beste, passende Angebot zu finden.
