Sorgenfrei dem Ende Ihrer Zinsbindung entgegen

Ein sogenanntes Forward-Darlehen ist interessant für alle, deren Zinsbindung in den nächsten Monaten oder sogar Jahren ausläuft. Oder für Menschen, die sich Sorgen über steigende Hypothekenzinsen machen.

Das Forward-Darlehen funktioniert auf folgende Weise:

Angenommen, Sie möchten ein Haus kaufen oder ein auslaufendes Darlehen umschulden und benötigen dafür eine Hypothek. Zum jetztigen Zeitpunkt sind die aktuellen Zinssätze (noch) vergleichsweise niedrig, und Sie möchten von dieser vorteilhaften Situation profitieren. Das Dilemma ist, dass Sie erst in einigen Monaten oder vielleicht sogar Jahren tatsächlich eine Immobilie kaufen können oder umschulden müssen.

An dieser Stelle kommt das Forward-Darlehen ins Spiel. Dabei vereinbaren Sie in einem Vertrag mit Ihrer Bank oder einem Kreditgeber, in dem Sie sich die aktuellen niedrigen Zinssätze für die Zukunft sichern. Dies bedeutet, dass Sie für den Zeitpunkt des Hauskaufs oder der Umschuldung bereits jetzt einen gültigen Vertrag abschließen. In diesem wird der Zinssatz festgelegt, zu dem Sie das Darlehen in der Zukunft erhalten werden.

Auf der einen Seite bringt das Forward-Darlehen einige Vorteile mit sich:

1. Zinssicherheit: Sie wissen genau, wie hoch die Zinsen sein werden, die Sie später für den Hauskauf oder die Umschuldung zahlen müssen, unabhängig von den zukünftigen Marktzinsen. Dies bietet Schutz vor steigenden Zinssätzen.
2. Planbarkeit: Sie können Ihre finanzielle Zukunft besser planen, da Sie die monatlichen Hypothekenzahlungen im Voraus kalkulieren können.
3. Nutzung der niedrigen Zinssätze: Sie können von den derzeit niedrigen Zinssätzen profitieren, auch wenn Sie das Darlehen erst später benötigen.

Allerdings gibt es auch einige eher nachteilige Aspekte, die Sie kennen und in Ihren Überlegungen berücksichtigen sollten:

1. Kosten: Für die Zinssicherung müssen Sie in der Regel einen Zinsaufschlag zur aktuellen Kondition, eine sog. Reservierungsgebühr zahlen. Dies kann die Gesamtkosten Ihres Darlehens erhöhen.
2. Vertragsdauer: Sie müssen im Voraus festlegen, wann Sie das Darlehen tatsächlich benötigen. Wenn sich Ihre Pläne ändern, könnte es schwierig sein, den Vertrag anzupassen.
3. Zinsrisiko: Es besteht das Risiko, dass die Zinsen in der Zwischenzeit weiter fallen. Dann zahlen Sie möglicherweise mehr Zinsen als nötig.

Bei der Baufinanzierung gibt es zwei Komponenten, die die monatliche Rate bestimmen: Den Tilgungsanteil und den Zinsanteil. Der Tilgungsanteil dient ausschließlich der Rückzahlung des Darlehens, während der Zinsanteil an die Bank geht, die Ihnen das Darlehen gewährt. Ein Annuitätendarlehen liegt vor, wenn sowohl Tilgung als auch Zinszahlungen an die Bank geleistet werden und die monatliche Rate während der Zinsfestschreibung immer gleich bleibt.

• Volljährigkeit
• Wohnsitz in Deutschland
• Positive Bonität
• Ausreichendes Einkommen zur Deckung der Tilgung und Zinsen sowie Lebenshaltungskosten
• Wert der Immobilie: Kaufpreis bzw. Baukosten deckeln die Höhe des Kredits
• Verfügbares Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital eingesetzt werden kann, desto niedriger ist das Finanzierungsrisiko für den Darlehensgeber

Um sicherzustellen, dass Sie genug Geld für alltägliche Ausgaben wie Strom und Heizung, Internet, Lebensmittel, Kleidung und Freizeitaktivitäten haben, sollte die maximale Rate für Ihre Baufinanzierung zwischen 35 und höchstens 50 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens liegen. Ihr Gehalt beeinflusst somit direkt die Höhe Ihrer Kreditrate. Gerne erstellen wir mit Ihnen gemeinsam eine detaillierte Haushaltsrechnung und ermitteln Ihr persönliches Finanzierungspotenzial.

• Bei einer Baufinanzierung haben Sie die Möglichkeit, aus verschiedenen Sollzinsbindungen zu wählen. Die Sollzinsbindung beschreibt die Zeitspanne, in der Sie sich einen festen Zinssatz für Ihre Baufinanzierung gesichert haben. Je nach Anbieter können Sie zwischen verschiedenen Laufzeiten wie 5, 8, 10, 12, 15, 20, 25 oder 30 Jahren wählen. Zum Ende der Sollzinsbindung bleibt oft eine Restschuld, die dann über eine Anschlussfinanzierung abgezahlt wird.
• Unabhängig von der Sollzinsbindung besteht jedoch ein Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB, das es Ihnen ermöglicht, Ihre Baufinanzierung 10 Jahre nach der Darlehensauszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kostenfrei auszulösen oder umzuschulden.

• Für kurze Sollzinsbindung spricht: Eine kurze Laufzeit bietet Flexibilität, da Sie bei fallenden Zinsen schnell auf einen günstigeren Kredit umschulden können. Allerdings müssen Sie hier bei steigenden Zinsen zu einer teureren Anschlussfinanzierung wechseln.
• Für lange Sollzinsbindung spricht: Eine längere Sollzinsbindung legt über einen längeren Zeitraum die Zinsen fest und schützt vor steigenden Bauzinsen.
• Unser Rat: Bei niedrigen Zinsen empfehlen wir eine Laufzeit von mindestens 15 Jahren. Allerdings können Sie bei sinkenden Zinsen nicht so schnell von einem günstigeren Zinssatz profitieren.

Bevor Sie mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beginnen, müssen Sie eine grundlegende Entscheidung treffen: Möchten Sie etwas Neues bauen oder eine bereits bestehende Immobilie erwerben?

• Neubau:

Bei einem Neubau bestimmen Sie (fast) alles: Sie gestalten Ihr neues Zuhause nach Ihren Vorstellungen oder überwachen z.T. auch den Bau. Modernste Haus- und Bautechnik ersparen in ersten Jahren  Reparaturkosten. Durch Eigenleistungen können Sie zudem Geld sparen. Allerdings erfordert der Hausbau viel Zeit und Sie müssen sich mit Architekt, Baufirma und deren Handwerkern auseinandersetzen. Erschwingliches Bauland ist in großen Städten schwer zu finden.

• Bestandsimmobilie:

Gewöhnlich sparen Sie beim Kauf einer vorhandenen Immobilie sowohl Zeit als auch Geld. Der Teufel steckt hier aber oft im Detail. So können versteckte Kosten, Sanierungsstau oder gar Altlasten zum Problem werden, zum Beispiel unzureichende Isolierung und veraltete Bautechniken. Als neue Eigentümer tragen Sie hier Reparaturkosten, wie beispielsweise den Austausch einer veralteten Heizungsanlage oder Fenster.